El Ayuntamiento de Mogán prevé a través de esta figura jurídica la ejecución de 254 viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible –con o sin opción a compra–.
Se trata de la primera Administración Pública de Canarias en impulsar mediante el derecho de superficie la oferta de vivienda asequible gracias a la colaboración público-privada.
Considerando los procedimientos y plazos administrativos, previsiblemente las edificaciones podrán comenzar en el segundo semestre de 2025.
La alcaldesa de Mogán, Onalia Bueno, ha anunciado que el Ayuntamiento aprobará en sesión plenaria el lunes 30 de diciembre la constitución de derechos de superficie sobre cuatro parcelas de titularidad municipal en favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción de viviendas protegidas en régimen de alquiler asequible, con o sin opción a compra. Un total de 254 unidades se estiman en Veneguera, El Horno y Motor Grande. Con este procedimiento el Consistorio moganero da un paso firme para paliar la emergencia habitacional, problemática que lleva décadas enquistada en el Archipiélago y que incide de forma particular en el municipio de Mogán.
Bueno, acompañada por el técnico municipal Alberto Álamo, informó que esta decisión viene motivada principalmente por la “difícil situación de la población general y, más si cabe la de Mogán, para acceder a una vivienda digna a unos precios razonables”, hecho que comienza tras la crisis económica de 2008 y la consecuente caída de la construcción, que implicó una drástica reducción de la oferta de vivienda nueva, supuso una disminución de las compraventas y la subida de precios.
Pero además hay que contar con el crecimiento poblacional del 28,30% experimentado en los últimos diez años en Canarias. En el caso de Mogán este ha sido superior, pasando de 13.136 personas en el año 2000 a 20.845 en 2023, lo que significa un crecimiento del 58,69%. Por tanto, la población de derecho –la que figura en el Padrón Municipal– casi se ha duplicado, y de esta alrededor de un 70% son personas con edades comprendidas entre los 15 y los 64 años.
Por otro lado, es necesario considerar los precios de venta en Mogán durante los últimos 12 años. Al analizar el portal inmobiliario Idealista se desprende un incremento por metro cuadrado del 74,46%, alcanzando los 3.593,50 euros en agosto de 2024. Si comparamos este dato con los de la provincia de Las Palmas, la media por metro cuadrado se sitúa en 2.441,13 euros, lo que supone que los precios en Mogán son un 49,04% más elevados. En lo que respecta al alquiler, el precio en Mogán sigue siendo más alto. En agosto de 2024 llegó a los 17,80 euros por metro cuadrado frente al precio de 13,99 euros por metro cuadrado de Las Palmas.
Bueno expuso que “el Ayuntamiento de Mogán ha dado un paso al frente ante la pasividad de otras Administraciones Públicas para ponerle freno y solución a esta situación”. En este sentido hizo referencia a los años que han pasado desde la última promoción terminada de viviendas protegidas en el municipio, que data de 2007 y se compone de 48 unidades. “Han pasado más quince años y no se ha construido viviendas protegidas en Mogán” afirmó, exponiendo que este caso se puede extrapolar al resto del Archipiélago, que en este periodo ha crecido en 200.000 personas.
“Ninguno de los partidos que han pasado por el Gobierno de Canarias han sido capaces de ser previsores y de actuar” prosiguió, asegurando que los planes de vivienda regionales han fracasado hasta ahora porque el valor del módulo por metro cuadrado no resultaba atractivo a los promotores privados debido a su escasa rentabilidad. “Desde 2008 el precio del módulo se ha modificado tan solo dos veces. En 2020, que pasó de 833,80 a 974 euros y este mismo 2024, que ascendió a 1.081euros” informó, explicando que esta última actualización forma parte precisamente de las medidas urgentes para incentivar la construcción de viviendas que recoge el Decreto-Ley aprobado en enero de este año para combatir la emergencia habitacional. “Tuvieron que pasar doce años para que se produjera la primera subida del valor del módulo tras la crisis de 2008. Es muy preocupante”, apuntó.
Bueno también recordó cómo en 2020, “durante el gobierno del 'pacto de las flores'”, el Ayuntamiento cedió parcelas tanto al Instituto Canario de la Vivienda como a Visocan, pero estos “no llegaron si quiera a redactar los proyectos”. Ya en 2023, en vista de la cercanía del plazo límite establecido para destinar estos terrenos a la construcción de viviendas protegidas y que no se iba cumplir lo estipulado, decidió tomar las riendas solicitando la reversión de las concesiones –logró recuperar parcelas en El Horno y Veneguera– y presentando el primer Plan de Vivienda Municipal de Mogán. Desde entonces ha llevado a cabo los estudios geotécnicos y topográficos así como la redacción de proyectos de tres promociones, concretamente en parcelas municipales de Motor Grande, Veneguera y El Horno.
Tras más de año y medio de trabajo y un exhaustivo análisis, el Consistorio ha encontrado en el derecho de superficie la fórmula para hacer realidad la ejecución de viviendas en régimen de alquiler asequible. Al constituir el derecho de superficie en las parcelas municipales, la empresa a la que se conceda mediante concurso público la parcela en cuestión se convertirá en propietaria de lo edificado, que no del suelo, por un periodo máximo de 75 años. Por tanto, se encargará de la construcción y explotación de las viviendas, y encontrará esta opción más atractiva porque le da mayor libertad de actuación respecto a su propia financiación.
“Esta es la colaboración público-privada de la que se lleva hablando años”, indicó la alcaldesa, informando que precisamente fueron varios grupos de empresarios constructores los que en diferentes reuniones le trasladaron las cualidades de esta figura jurídica para su sector. Entre estos, María de la Salud Gil, presidenta de la Asociación de Constructores de la provincia de Las Palmas, quien ha sido de gran ayuda para el Consistorio asesorando sobre la figura del derecho de superficie para la construcción de viviendas protegidas. Salud Gil además estuvo presente en la rueda de prensa ofrecida esta mañana.
Más atractivo para las superficiarias
“El Consistorio moganero está poniendo todo de sus parte para atraer la inversión privada”, señaló la alcaldesa, afirmando que además de las ventajas del propio derecho de superficie, se pone a disposición de las superficiarias de forma totalmente gratuita el suelo de cuatro parcelas, cuyo valor asciende a 27.147.149,93 euros, pero que tras su actualización urbanística por el Consistorio para destinarlas a VPO se sitúa en 5.429.429,98 euros. Igualmente los estudios geotécnicos, topográficos y redacción de proyectos de las promociones en tres de las cuatro parcelas, para los que el Ayuntamiento ha invertido un total de 228.052,50 euros.
Del mismo modo, ha recordado que hace tan solo unos meses se modificó la ordenanza fiscal reguladora del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) para incluir una bonificación del 97,5% que impulse la construcción de viviendas protegidas.
Además, el Ayuntamiento dejará exento de pago a las superficiarias cualquier trámite relacionado con la constitución del derecho de superficie sobre las mencionadas parcelas, ya sea por una posible modificación o actualización de los proyectos, etcétera. Tampoco la Administración local exigirá canon alguno por las parcelas y la gestión de las viviendas.
Viviendas protegidas de promoción privada
El Ayuntamiento considera especialmente urgente contener y reducir la problemática del aumento del precio del alquiler en el municipio. Por ello, la modalidad de viviendas en alquiler es la elegida, dejando la posibilidad de establecerse una opción de compra a posteriori si así se acuerda entre las partes.
Las 254 viviendas protegidas previstas serán de promoción privada y para su adjudicación el Ayuntamiento de Mogán establecerá un reglamento propio con los requisitos de admisión, los cupos y la baremación en base a las necesidades reales de la población moganera. De estas tiene constancia, primero, por ser la Administración Pública más cercana al ciudadano y ciudadana del municipio, y segundo, por la memoria elaborada que reúne datos relevantes, como los tramos de edad más perjudicados por la actual situación de emergencia habitacional.
La viviendas protegidas serán de régimen general, de forma que puedan acceder la gran mayoría de familias que aún con empleos estables no pueden sufragar la oferta inmobiliaria del municipio debido a sus elevados precios. Así, por ejemplo, una unidad de convivencia compuesta por una camarera de piso trabajando a jornada completa y un oficial de mantenimiento a media jornada, puede optar a las viviendas protegidas de promoción privada de Mogán.
Precios de alquiler
Para establecer los precios del arrendamiento se han seguido los parámetros establecidos para las viviendas de protección de promoción privada en régimen general establecidos en el artículo 3 del Decreto-Ley 24/2020, de 23 de diciembre, de medidas extraordinarias y urgentes en los ámbitos de vivienda, transporte y puertos de titularidad de la Comunidad Autónoma de Canarias y en el artículo 4 del Decreto-Ley 1/2024, de 19 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda.
Por ejemplo, el precio máximo de alquiler en una de las dos promociones de Motor Grande será aproximadamente de 686 euros mensuales para una vivienda de 81 metros cuadrados con tres habitaciones más trastero y garaje. El precio mínimo, alrededor de 603 euros, le corresponderá a un domicilio de 62 metros cuadrados y dos habitaciones con trastero y garaje.
En Veneguera el precio más elevado rondará los 573 euros para las viviendas de 78 metros cuadrados, que contarán con tres habitaciones más trastero y garaje. El mínimo, de alrededor de 380 euros, se establecerá para la de 48 metros cuadrados, que será de 1 habitación más trastero y garaje.
La adjudicación
Con la finalidad de ser totalmente transparentes, los procedimientos de adjudicación de viviendas se regirán por el reglamento redactado por el equipo técnico del Ayuntamiento, por lo recogido en los pliegos del concurso público, así como según lo dispuesto por la Comisión de Seguimiento y Control, que estará integrada por tres representantes del Consistorio y dos representantes de la superficiaria.
Entre los principales requisitos se encuentran ser mayor de edad y estar inscrito en el Registro Público de Demandantes de Viviendas Protegidas de Canarias. También es necesario haber residido ininterrumpidamente en la Comunidad Autónoma de Canarias con una antigüedad mínima de siete años, o bien quince cuando dicha residencia hubiese sido de forma interrumpida. Igualmente, que el titular de la unidad familiar resida ininterrumpidamente en el municipio de Mogán durante, al menos, los seis años anteriores. Esta última condición de residencia mínima podrá sustituirse por la de trabajo, siempre que el titular de la unidad familiar trabaje ininterrumpidamente en el municipio de Mogán durante, al menos, los doce años anteriores.
Dada la gran cantidad de personas que han tenido que abandonar el municipio por las dificultades para encontrar una vivienda digna a precio asequible y con la finalidad de que los requisitos de residencia o trabajo no se conviertan en un impedimento en el acceso a las viviendas para las personas jóvenes con sentimiento de arraigo a Mogán, especialmente aquellas que desean retornar, se establece que, en el caso de que el titular de la unidad familiar tenga hasta 35 años, se aceptará que éste, no cumpliendo los requisitos del párrafo anterior, haya residido en Mogán más de la mitad de su vida.
Cupos y orden de adjudicación de estos
El Ayuntamiento ha definido una serie de cupos y el orden de adjudicación de los mismos en base a las necesidades detectadas.
- Especial del 4% de las viviendas de cada promoción para personas en situación de limitación, movilidad o comunicación reducida.
- Especial del 30% de las viviendas de cada promoción para personas de hasta 35 años.
- Especial del 16% de las viviendas de cada promoción para personas de hasta 45 años.
- Especial del 20% en todas las promociones para los titulares de la unidad familiar que acrediten haber residido ininterrumpidamente en el municipio de Mogán durante, al menos, los últimos 12 últimos años.
- General para el 30% de las viviendas de cada promoción destinado a las personas demandantes de vivienda en las que no concurra ninguna de las circunstancias específicas que se requieren para integrar los cupos especiales.
Las viviendas asignadas a cupos especiales que quedasen vacantes se incorporarán al cupo general. Se podrán generar listas de reserva con una vigencia de dos años.
Ejemplo: promoción de Motor Grande nº4, 72 viviendas.
- Cupo especial del 4%: 3 viviendas
- Cupo especial del 30%: 22 viviendas
- Cupo especial del 16%: 11 viviendas
- Cupo del 20%: 14 viviendas
- Cupo general del 30%: 22 viviendas
Parcelas que se constituirán en derechos de superficie
Calle La Cardonera nº 18, Veneguera: Con una superficie de 2.890,55 metros cuadrados, están proyectadas 28 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios con sus respectivos garajes y trasteros.
Presupuesto de ejecución por contrata estimado: 5.628.864,13 euros.
El ICIO del 3,5% (sin bonificación): 154.724 euros. Se aplicará una bonificación del ICIO del 97,5%: 3.868 euros.
Calle Tajinaste, El Horno. Superficie de 1.669,37 metros cuadrados, están proyectadas 29 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios con sus respectivos garajes y trasteros.
Presupuesto de ejecución por contrata estimado: 3.396.883,18 euros.
El ICIO del 3,5% (sin bonificación): 93.372 euros. Se aplicará una bonificación del ICIO del 97,5%: 2.334 euros.
Calle Zaragoza nº 4, Motor Grande (Puerto Rico). Con una superficie de 6.000 metros cuadrados, están proyectadas 72 viviendas 1, 2 y 3 dormitorios con sus respectivos garajes y trasteros.
Presupuesto de ejecución por contrata estimado: 8.805.168,78 euros.
El ICIO del 3,5% (sin bonificación) 242.033 euros. Se aplicará una bonificación del ICIO del 97,5%: 6.050 euros.
Calle Zaragoza s/n, Motor Grande (Puerto Rico).
Con una superficie de 11.600,00 metros cuadrados, el Ayuntamiento prevé constituir el derecho de superficie de esta parcela, entrando en el concurso público conjuntamente con la ejecución de las viviendas y su posterior gestión, la redacción del proyecto de las mismas. Se estiman 125 viviendas con sus respectivos garajes y trasteros.
Presupuesto de ejecución por contrata estimado:16.944.642,46 euros.
El ICIO sin bonificación del 3,5%: 465.768 euros. Se aplicará una bonificación del ICIO del 95%: 11.644 euros.
Número total de viviendas: 254
Presupuesto de ejecución por contrata estimado de las cuatro parcelas: 34.775.558,55 euros.
Otras actuaciones en vivienda protegida en Arguineguín
En la localidad de Arguineguín está prevista la ejecución de 21 viviendas en el marco del convenio de erradicación del chabolismo contraído entre el Ayuntamiento de Mogán, el Gobierno de España, Gobierno de Canarias y el Cabildo de Gran Canaria. Por otro lado, pasadas las fiestas navideñas, se iniciará en la Loma de Pino Seco la primera fase de construcción de 59 viviendas de VPO en parcelas de titularidad privada. Por tanto, el total de nuevas VPO en Mogán en los próximos años será de 334.
